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| 行業(yè)新聞 |
物業(yè)管理的健康發(fā)展任重道遠———訪青島市物業(yè)管理辦公室主任張宣文 |
從1993年開始，我市物業(yè)管理已經走了11年，取得了相當大的成績。但是，作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理對中國人來說，完全從意識、理念以及經濟消費方面上接受，還需要一定的時間，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，難免會出現這樣或那樣的問題和矛盾，導致一些不健康的行為和現象發(fā)生，對此，青島市物業(yè)管理辦公室主任張宣文認為：進一步完善和健全物業(yè)管理市場，對整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展而言，任重而道遠。
回顧物業(yè)管理發(fā)展歷程
青島市的物業(yè)管理工作從1993年開始起步到現在的發(fā)展經歷可以分為四個階段：
第一階段：起步階段。從1993年3月到1994年底，在這一階段主要是進行試點工作。
第二階段：發(fā)展階段。從1995年實施《青島市住宅小區(qū)推行物業(yè)管理三年工作規(guī)劃》到1997年底“規(guī)劃”目標的圓滿完成。
第三階段：逐步成熟階段。從1997年底至2001年初。
這一階段，以1998年12月出臺《青島物業(yè)管理條例》為標志，物業(yè)管理工作進入了比較成熟的發(fā)展時期。
第四階段：完善階段。作為物業(yè)主管部門，在這一階段，我們先后頒布實施了《物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》、《物業(yè)管理服務標準》、《建立物業(yè)管理公共性服務內容和收支賬目公布制度的通知》及《物業(yè)管理招投標管理辦法》，逐步完善法制，規(guī)范市場，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。
物業(yè)管理帶來的變化
我市自1993年實施物業(yè)管理至今，共為全市80多萬戶居民、辦公人員等提供物業(yè)服務，管理著6500余萬平方米建筑。物業(yè)管理的實施，極大的改變了在計劃經濟體制下小區(qū)“一年新，兩年舊，三年破”的常態(tài)，不僅為居民排憂解難，而且提升了整個城市的形象。
完善優(yōu)質的物業(yè)服務，改善了居民生活環(huán)境，提高了居民的生活質量，同時居民整體素質也隨之提高。過去凡事依靠政府的觀念逐漸改變，選擇物業(yè)企業(yè)來為自己提供服務，由被動為主動成為人們意識的主流。
物業(yè)行業(yè)的興起，提供了為數眾多的就業(yè)崗位，也為經濟建設做出了貢獻。
目前，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共376家，從業(yè)人員4萬余人，隨著實施物業(yè)管理的小區(qū)面積的不斷擴大，從業(yè)人員的數量也在不斷增加，同時，物業(yè)企業(yè)每年的GDP產值在4億元以上，為我市的經濟建設和繁榮做出了貢獻。
現存問題及原因
目前，我市物業(yè)管理存在的問題主要表現在以下幾個方面：
第一，物業(yè)管理的體制問題。
從全國來看，大約有三分之二的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的，我市這種狀況也占近80％左右。房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間如同“父子”、“兄弟”關系，這種建管不分的體制造成了很多應由房地產開發(fā)企業(yè)解決的矛盾和問題，諸如質量缺陷、配套設施不完善、產權糾紛、不切實際的承諾等，轉嫁給所屬的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)解決不了，便對來自業(yè)主的投訴相互推諉，引起業(yè)主對物業(yè)管理的不滿。
第二，公共設施的維護問題。
根據國家發(fā)展改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格［2003］1864號）和青政發(fā)［2000］132號《青島市物業(yè)管理收費規(guī)定》的規(guī)定，物業(yè)服務費包含有物業(yè)公共部位、公共設施的日常運行、維護費用。由于在計劃經濟時期制定的公有房屋管理辦法已不適應市場經濟體制下私有房屋的管理，因而造成目前一個物業(yè)小區(qū)的哪些部位、設施、設備屬于業(yè)主共有，哪些維修養(yǎng)護費用應由業(yè)主共同承擔，其物業(yè)服務費中維護費用所占的比例及物業(yè)小區(qū)公共設施維修基金如何設立、管理等，都沒有明確地劃分和界定。
第三，物業(yè)管理相關主體之間的法律責任問題。
物業(yè)管理涉及房地產開發(fā)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處、派出所以及環(huán)衛(wèi)、市政、綠化、消防和競爭日趨激烈的通訊（網通、鐵通等通訊部門市場的爭奪）等部門，甚至春節(jié)限放鞭炮的規(guī)定也給小區(qū)物業(yè)管理帶來巨大壓力，如積極宣傳燃放規(guī)定、劃定燃放區(qū)域、增加消防、安全工作人員和消防設備等等城市管理工作的方方面面，他們之間的諸多權利義務關系不清給物業(yè)管理造成困難。同時物業(yè)管理企業(yè)與居委會、街道辦事處、派出所及相關行政部門在社會管理職能上的關系沒有理順及如何理順等，也使得物業(yè)管理工作難以進一步拓展。
第四，物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。
目前我市物業(yè)管理企業(yè)在經營活動中存在的問題主要有：一是不能嚴格履行合同，物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權益；二是管理服務不規(guī)范，如環(huán)境臟亂差，治安秩序差，維修不到位，上門服務不及時等；三是收費不合理，少服務，多收費；四是物業(yè)管理人員素質較低，服務質量和服務態(tài)度差，處理問題和解決矛盾的方式簡單生硬；五是不重視物業(yè)管理信息智能化的利用；六是忽視企業(yè)自身建設；七是近期出現的以低收費低價格搶奪市場現象等。
當前物業(yè)管理出現的問題原因十分復雜，涉及到觀念、法制、體制、市場和監(jiān)管等諸多方面，特別是法制建設嚴重滯后和不完善阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，同時由于政府的監(jiān)督管理缺乏力度，使大量矛盾糾紛得不到及時解決。
未來市場展望
針對物業(yè)管理市場的發(fā)展需求，今后工作的重點和目標將主要集中在以下幾個方面：
第一，認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》及其配套文件。
與過去的有關物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，國務院下發(fā)的《條例》在立法的深度和廣度上具有重大突破，對人民群眾關心的熱點、難點問題均作了相應規(guī)定。
如何真正貫徹和落實《條例》內容，在當前來說是一個非常重要的問題。在以后的工作中，青島市將按照《條例》要求，結合青島市的實際情況，結合當前關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的部署，著重做好以下幾個方面工作：一是重視和做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織建設工作，指導和監(jiān)督業(yè)主決策機構的建立和運作。通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是鼓勵房地產開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)相分離，積極推進物業(yè)管理項目招投標，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作，明確建設單位與管理單位的各自責任，從根本上解決在房屋質量和配套設施等方面出現問題時建設單位和管理單位互相推諉的問題。三是建立和完善“分等定級、質價相符”的物業(yè)管理收費機制，查處物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內容和標準提供服務的行為。四是建立健全物業(yè)管理市場準入制度，把好市場準入關，查處不具有資質或不具有相應資質的企業(yè)從事物業(yè)管理經營的行為，清理管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。五是引導業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強合同意識，通過合同約定物業(yè)管理服務內容、服務質量和服務費用等事項，明確雙方權利、義務和解決糾紛的方法，維護雙方的合法權益。
第二，加強市場監(jiān)督檢查，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。
針對物業(yè)管理市場中出現的問題，目前市物業(yè)辦根據市政府有關部署，現已成立了由市建委、市城管局、市物價局、市開發(fā)辦等單位聯(lián)合組成的檢查組，對我市物業(yè)管理市場進行為期3個月的市場秩序整頓，并著重對《青島市物業(yè)管理服務標準》執(zhí)行情況；物業(yè)管理公共性服務內容和收支帳目公布制度的落實情況、物業(yè)管理收費情況；小區(qū)（大廈）安全防范、保安工作規(guī)范化情況；物業(yè)建管銜接，新建住宅小區(qū)入住許可辦理情況；業(yè)主委員會規(guī)范運作及物業(yè)管理依法招投標情況以及其它違法違規(guī)情況等六個方面進行檢查，目前市場整頓取得預期效果。我們將根據實際情況，每年進行物業(yè)管理市場整頓，以達到規(guī)范市場秩序，提高 服務質量的目的。
第三，以優(yōu)秀物業(yè)為龍頭，培育一批領航企業(yè)，形成集團化的產業(yè)結構。
繼續(xù)實施以優(yōu)秀企業(yè)為龍頭，促進我市物業(yè)管理綜合素質全面提高戰(zhàn)略。
我市實施物業(yè)管理已十余年，培養(yǎng)形成了一大批優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，政府也對優(yōu)秀企業(yè)的提高和發(fā)展提供了廣闊的市場空間。但由于我市物業(yè)管理市場在初期階段所形成的固有的數量多且分散、經營范圍小、技術含量低等特點，使我市物業(yè)管理難以向高層次發(fā)展，同時阻礙了優(yōu)秀企業(yè)的前進步伐，也使得這些企業(yè)的技術優(yōu)勢、服務優(yōu)勢等難以進一步發(fā)揮。因此，一是要積極培育市場，選擇部分在行業(yè)內居領先地位、業(yè)績突出、發(fā)展前景好的企業(yè)重點培養(yǎng)。二是通過重組聯(lián)合、產權轉讓、整體劃撥等形式，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成產業(yè)龍頭，帶動我市物業(yè)管理向服務全面化、服務人情化、服務科技化、服務高效化方向發(fā)展。（轉自青島新聞網） |
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